在房地産市場高速發展的十餘年裡，每年的9月、10月都會迎來一波銷售高峰，被行業稱為“金九銀十”。然而在“五限”調控政策的背景下，今年市場上新房源緊俏，成交量嚴重縮水。從各方統計數據看，今年“金九銀十”的成交量無論是同比還是環比，均出現大幅下滑。今年以來，在精準調控和住房租賃新政的影響下，房地産市場的發展不斷趨于理性。業内人士表示，一旦調控政策效力持續釋放，未來傳統意義上的“金九銀十”等“旺市”現象或将不複存在。
房地産行業素有“金九銀十”之說，購房者也往往會選擇“十一黃金周”集中看房、購房。從過往經驗看，市場大多會在9、10這兩個月迎來一波銷售“高峰”。于開發商而言，“金九銀十”也往往是年底沖刺業績的最佳節點。
然而，在限購、限貸、限售、限價、限商等“五限”的調控背景下，今年的“金九銀十”較往年明顯降溫。11月9日，某研究院發布的全國50城住宅成交數據顯示，9、10兩個月總成交量同比下跌30.3%，而一線城市成交面積更是創下了2008年以來新低。
記者在上海樓市調研時發現，部分樓盤甚至處于“無房可售”狀态。
多位業内人士在接受媒體記者采訪時表示，在“房住不炒”的大背景下，樓市調控全面鋪開，同時監管機構嚴控違資金違規進入樓市、住房租賃市場政策利好不斷，多重作用緻房地産市場明顯降溫。
金九銀十黯然褪色
某研究院數據顯示，其監測的覆蓋全國4個一線城市、16個二線城市和30個三線城市中，9、10月兩個月住宅總成交面積4542萬平方米，較去年同期6513萬平方米下降30.3%。而10月份上述50個城市新建商品住宅成交面積僅為2275萬平方米，同比下降29%，已經連續8個月出現下跌。
分城市看，一二三線城市成交面積同比大多顯著下滑。上漲城市僅有8個，漲幅超過2位數的有5個，其中北海以125%的同比漲幅位居首位；下跌城市超過41個，跌幅超過2位數的有38個，其中張家口以85%的同比跌幅位居首位。環京、環滬、環廣深區域城市成交均大幅下滑。
中國指數研究院數據也顯示，10月份各線城市同比環比均出現下滑，而一線城市降溫尤為顯著。北上廣深4個一線城市10月成交面積約180萬平方米，同比下滑56%、環比下滑40%，而上海更是以58%的環比跌幅領跑一線城市。
研究員賴勤告訴媒體記者，去年“930”樓市調控潮以來，各地紛紛出台樓市調控政策，針對性地因城施策穩定了樓市，合理引導了市場預期，樓市趨向平穩理性。此外部分城市更嚴格的預售證審批制度導緻推盤較少，監管機構打擊消費貸以及房貸利率的上浮，抑制了投資、投機需求，多重作用導緻成交的明顯下滑。
媒體記者前期在上海實地調研多個樓盤時也發現，部分樓盤在“金九銀十”因“無房可售”顯得冷冷清清。在靜安區中環附近某樓盤營銷中心内，置業顧問向記者表示，目前該樓盤僅有少量總價近2000萬元的疊加别墅在售，中小戶型的公寓産品因還沒有拿到預售證而無法銷售。“主要還是因為備案價的原因暫時拿不到預售證。”上述置業顧問告訴記者。
年底中小房企或以價換量
在國内房地産市場進入到白銀時代後，市場競争更加激烈，在“強者恒強、弱者漸弱”的生存法則下，房企之間的競争日趨白熱化。
10月31日，某機構發布的《2017年1~10月中國房地産企業銷售TOP100》數據顯示，千億房企達到12家，其中碧桂園、萬科、恒大穩坐榜單前3，三家企業前10月銷售額均超過4000億元。而融創10月當月實現銷售金額439億元，前10月實現銷售2484億元，同比增長142%，排名也随之上升至第4位。
與龍頭房企規模快速擴大不同，更多的中小房企依然面臨較大的市場壓力。
媒體記者梳理發現，今年前三季度，合生創展、深圳控股、瑞安房地産、朗詩綠色地産等多家房企的銷售業績出現了明顯下跌。其中合生創展前三季度銷售金額為60億元，同比下降20%；深圳控股銷售金額102億元，同比下降43%；瑞安房地産銷售金額為74.8億元，同比下降62%；朗詩綠色地産銷售金額為129.5億元，同比下降43%。
此外，在盈利方面，部分中小房企前三季度出現盈利下滑甚至虧損。如大名城歸母淨利潤為6.57億元，同比下滑17%；廣宇集團為1.29億元，同比下滑19.5%；中航地産和中交地産則分别出現0.72億元、0.26億元的虧損。
某機構上述榜單也顯示，與去年末相比，前10月有12家房企跌出百強榜單。該機構認為，跌出百強榜單的12家房企大緻有3類：項目布局集中、2016年單項目銷售規模較大的房企；逐漸降低内地投資的港資房企；部分項目被收并購後，操盤項目數量和對應業績減少的房企。
進入四季度，随着調控的持續深入，對房企特别是大部分中小房企而言，将承受較大的業績和回款壓力。同策研究院首席分析師張宏偉認為，進入四季度，随着銷售壓力的加大，部分房企或項目有可能選擇以價換量，通過降價快速出貨。
賴勤也認為，随着調控的持續推進，投資、投機需求正逐漸被擠出市場，市場觀望情緒較強。四季度房企将承受較大的去化壓力，部分中小房企将在年底面臨着以價換量加速回款的壓力。
年内樓市調控超210次 房地産業将現三大方向性轉變
與往年的調控政策相比，"租賃"與"限售"成為今年最大特征
作為房地産市場集中調整的一年，2017年注定不平凡。除全國密集下發樓市調控政策外，以往被忽略的住房租賃市場也在今年獲得較大發展。據中原地産研究中心統計數據顯示，今年以來截至目前，全國各地發布的房地産調控政策累計超過210次，其中僅10月份就有超過25個城市發布了有關房地産調控政策34次，在這些政策内容中，有關租賃的政策接近20次。不僅如此，調控政策覆蓋面也從以往的熱點一二線城市向三四線城市進一步擴圍。
中原地産首席分析師昨日在接據記者采訪時表示，與往年的調控政策相比，"租賃"與"限售"成為今年最大的特征。據統計，今年發布限售的城市數量與發布租賃政策的城市數量均超過了50個。整體來看，無論是調控政策的持續下發、住建部等部門開始的價格聯合檢查，還是包括北京等城市租賃政策的落地等，均代表房地産調控内容的繼續深入。
事實上，針對未來幾年房地産市場建設，十九大報告已給出明确方向：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
業内向記者表示，當前這一階段提出的"房住不炒"定位，離不開整個宏觀經濟的發展背景。目前，中國經濟正處于轉型升級期，過去依靠生産要素投入拉動經濟的模式已不可持續，而房地産的發展則主要依托資本、土地、人力的投入，相對過去來說，對拉動經濟的作用在不斷下降，此時提出回歸房地産的居住屬性恰逢其時。特别是近兩年房地産業居民杠杆率不斷上升，與整個經濟提出"去杠杆"的方向相違背，适時回歸房地産的居住屬性，去投資屬性将是在整個宏觀經濟轉型中房地産業最合适的定位。
在業内看來，今後房地産業将發生三個方向性的變化：一是需求方面由"有房住"到"住好房"的轉變；二是定位屬性由過去的"投資與居住屬性并重"到"去投資重居住屬性"；三是解決居住問題的路徑由過去的"購房為主"到"租購并舉"。
來源：中财網