[摘要] 昨天下午，5宗分别位于翠苑、桃源、田園和三墩的土地迎來集中出讓，拍地結果卻超出了多數人的預料——所有地塊均須現房銷售，個别地塊自持比例更是高達100%。
田園商地百分百自持 開發商搖身變房東
今年3月，2宗蕭山市北宅地以3萬+的高價成交後，杭州主城區出台了一項土地新政。以杭政儲出[2017]4-8号地塊開始，進一步收緊溢價率的限制。
昨天下午，5宗分别位于翠苑、桃源、田園和三墩的土地迎來集中出讓，拍地結果卻超出了多數人的預料——所有地塊均須現房銷售，個别地塊自持比例更是高達100%。
部分地塊報價階段即“封頂”
杭州土地競拍，有一個大緻流程——先是由開發商勾地，接着公開挂牌，然後在一段時間内，意向開發商都可以去報名報價，最後通過現場競拍，決定最終競得單位。
通常情況下，在報名報價階段，開發商隻會在起價的基礎上，加個20萬或百來萬元，真正的“彈藥”會留在現場競拍階段。但是，昨天下午的土地挂牌會，部分地塊的報價金額就已經直接封頂。
除4号翠苑商業兼停車場地塊的報價是起始價外，5号三墩商地、6号田園商地、8号翠苑商住地塊的報價溢價率都接近50%，7号桃源宅地報價溢價更是高達70%。
這是一個什麼概念？
根據最新的土地競價規則：當溢價率達到50%時，拿地開發商須現房銷售；溢價率達到70%時，鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。
也就是說，5、6、8号地塊，現場隻要進入競價，就必須現房銷售；已确定現房銷售的7号地塊，如果進入競價，則要根據自持面積的高低，來确定最終競得人。
這樣的“封頂”式報價，無疑是不打算給其他開發商留有餘地。畢竟，現房銷售和自持面積，并不是資金實力一般的開發商所能承受的。
5宗地塊全部須現房銷售
昨天下午的挂牌會，現場來了二三十家房企，結果可想而知。
其中，4号翠苑地塊經過11輪報價，以總價19723萬元成交，折合樓面價22503元/m2，溢價率53.91%。根據新規，項目須現房銷售。
5号三墩地塊經過1輪報價，由龍湖以總價135983萬元競得，折合樓面價7500元/m2，溢價率50%。根據新規，該項目也須現房銷售。
6号田園商業地塊，首輪報價即達到70%溢價，進入競報自持比例；33輪報價後，自持面積達到100%，再進入投報配建養老設施程序；最終，經過8輪競投，招商以配建2500m2養老用房成功競得。
7号桃源宅地，首輪報價即達到70%溢價，折合樓面價19137元/m2（創闆塊新高）。經過2輪競報，由聯發以自持20%比例競得，其餘部分現房銷售。
8号翠苑商住地，經過8輪競價，達到70%溢價，折合樓面價39571元/m2；接着，又經過12輪自持比例報價，中冶以自持16%比例競得。
值得一提的是，聯發和中冶都是外來房企。而中冶是首次進入杭州。
自持商品房應全部出租
自持商品房，應該如何處置？
本周一，杭州市國土資源局、杭州市住房保障和房産管理局聯合發布一則通知，對通過競投自持比例确定競買人的地塊，有相關規定。
總結起來，有以下幾個要點：1.自持商品房“不得銷售、轉讓”；2.應全部用于對外租賃，持有年限與土地出讓年限一緻，單次租期不得超過10年（拿下田園商地的招商，今後的身份就是房東了）；3.若遇特殊情況房屋産權整體轉讓的，不得改變自持商品房屋規劃用途，并應繼續用于出租；4.租金價格由租賃雙方按照市場水平協商确定；5.租賃合同應進行網上簽約，并按規定辦理登記備案；6.通過“以租代售”或其他方式變相銷售的，納入“黑名單”，國土部門據此取消相關企業後續參與本市土地招拍挂資格。
對于商業商務類項目來說，自持的問題并不大，因為它本身就有相當大比例是自持并用于租賃的；但對于桃源這樣的宅地項目來說，自持住宅在杭州市場還算是首次。
業内人士分析，如果樓市和土地市場繼續這樣火下去，新一輪的調控政策或許已經在路上了！
對于購房者來說，現房銷售卻是一件實打實的好事，因為以後樓盤的品質，都可以看得見摸得着了。
來自：都市快報